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关于对全市保障性住房工作情况的调查
发布时间: 2013-06-21 新闻来源:

市人大城乡工委

            3月下旬,在市人大常委会副主任牟林乐带领下,我们对全市保障性住房建设、分配、管理等情况进行了调研,现将情况报告如下。
   一、全市保障性住房工作的基本情况
   我市保障性住房建设工作自2006年启动以来,各级政府认真贯彻落实中、省决策部署,坚持把保障性住房建设作为统筹城乡发展,加快工业化、城镇化进程,保障和改善民生,建设和谐社会的重要工作来抓,不断强化工作措施,完善管理机制,加大投入力度,全市保障性住房建设各项工作扎实推进,城镇低收入家庭住房困难得到较好解决,住房条件明显改善。据统计,到2012年底,全市累计投入保障性住房建设资金100多亿元,建成各类保障性住房10万余套,入住4万多户,全市城镇低保户已实现应保尽保,目前正在按城镇人口23%的保障比例,向低收入人群拓展覆盖。
  (一)领导重视,责任明确,全市保障性住房建设扎实推进。
   从调研情况看,各级党委政府都对保障性住房建设工作高度重视,市委、市政府制定出台了《关于进一步加快全市保障性安居工程建设的意见》和宝鸡市廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房等《管理办法》。市政府成立了由主要领导任组长、分管领导任副组长,发改、财政、住建、规划、国土等市级部门为成员的保障性住房建设领导小组和住房保障中心,全面负责全市保障房建设管理工作。市委、市政府将保障房建设纳入市级领导包抓的重点项目,主要领导带头深入建设一线开展调研,检查指导工作。市政府常务会会议坚持定期听取汇报,专题研究保障房建设工作,解决存在问题。为了确保保障房建设任务如期完成,市上将保障房建设纳入年度目标责任制考核,与各县区签订目标责任书,实行一票否决。市政府督查室、市监察局定期对保障房建设情况进行专项督查。市级相关职能部门积极配合,形成工作合力。各县区普遍把保障房建设作为“一把手工程”,列入当年为民办实事重点项目,明确任务、落实责任、从严考核,保障房项目建设顺利实施,连年超额完成建设任务。据调查,2012年,全市共落实各类保障房新建项目148个,年内建成28886套,已完成省上下达任务的116%;今年以来,全市又新开工保障房建设项目38个,拟建保障房13950套。凤县在确保县城保障性住房建设的同时,率先将保障房政策向乡镇延伸,在全县9个镇每个镇都规划建设了一个廉租住房小区。
  (二)规划科学,布局合理,保障房建设水平不断提升。
   在调查摸底,明确城镇低收入家庭住房需求的基础上,结合省上下达我市的保障房建设任务,坚持把保障房建设规划与市、县城镇建设总体规划相衔接,立足发展、着眼长远、科学规划、合理布局、优化设计。在规划布局安排上,将廉租房和公租房主要安排在市区、县城、开发区和工业园区;经济适用住房和限价商品房主要安排在县城和重点镇;棚户区改造原则上就地开发建设。在建设项目选址上,将保障性住房安排在交通便利、城市功能相对完善、周边环境较好的地段。在小区规划建设上,严格按照国家相关建设规范要求,重视做好医院、学校、幼儿园、停车场和商业场所等配套设施建设,不断增强小区服务功能。在户型设计上,在严格执行国家保障房建设面积标准的同时,合理设置房内结构,做到功能齐全,居住舒适。
  (三)强化措施,破解难题,保障房项目建设顺利实施。
   针对土地强制约束趋紧、建设资金不足的实际,市政府采取切实措施,努力破解土地和资金两大难题,全市保障房项目建设顺利实施。在用地方面,市政府将保障房建设用地纳入全市年度土地供应计划,实行计划单列,优先保证供应。对未完成保障性住房建设用地任务的县区,除产业项目外,其他项目用地一律不予审批。同时,对照土地供应台帐加大土地使用监管,确保保障房建设用地需求。2011年全市建设用地指标1.6万亩,保障房建设安排6500亩;2012年全市建设用地指标8300亩,保障房建设安排3280亩,均高于国家关于保障房建设用地应占房地产总用地30%的规定要求。在筹措建设资金方面,除积极争取中、省专项补助外,采取加大市县区财政预算、足额提取住房公积金增值收益、按比例提取土地出让金和安排地方政府债券等方式,不断加大公共财政对保障房建设支持力度。同时通过积极争取金融信贷支持,广泛吸纳社会资金投入等,多渠道筹措建设资金。有的县区还采取在商品房住宅小区配建廉租房的作法,缓解建设资金压力。据调研了解,仅2012年,全市148个保障房建设项目共筹措资金75亿元。同时,市政府下发了《关于保障性住房建设优惠政策的通知》,对列入省、市建设计划的廉租房、公租房、经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等16项规费,对环境影响评价费等14项规费予以不同程度优惠。据测算,减免上述各项规费,使保障房建设项目每平方米可降低成本300元。调研中了解到陕西秦川集团、陕西育才集团等企业在此政策鼓励下,先后投资上亿元建设公共租赁房1000多套。
  (四)严格政策,程序规范,保障房分配管理公正透明。
   各级政府和住建部门坚持从政策宣传入手,通过新闻媒体、发放宣传资料、现场咨询等方式,大力宣传住房保障范围、保障方式、申报审核程序、分配管理等各项政策,使保障房政策家喻户晓。与此同时,根据工作需要,在城镇、街道办、社区确定了住房保障专兼职工作人员,把做好保障房分配作为保障房工作的关键环节,采取切实措施,严把申请、审核、公示、审定、分配“五个关口”,即在低收入困难家庭申报的基础上,由社区、街道办(镇)通过入户调查、邻里访问、信函索证、查阅档案资料等方式,对申请人家庭收入和住房状况进行深入调查。对经调查审核符合条件的,上报县区住房保障中心,并在其户口所在地和社区进行张榜公示,接受社会监督。对群众有举报,经查实不符合条件的,取消保障对象资格。对公示后无异议的,三个区分别上报市住房保障中心、各县分别报县保障房领导小组审定保障对象资格。对已审定符合条件的保障对象,采取公开摇号、按次序选房的方式分配保障房。对残疾人和孤寡老年人,予以特殊照顾,安排其优先挑选低层住房。为了确保保障房分配公正、公平,各级纪检监察部门,实施全程监督,各级新闻媒体集中报道,还设立了投诉电话和举报信箱,及时受理群众举报,严肃查处失职渎职、暗箱操作、骗购骗租等问题,维护了保障房分配工作的严肃性和公正性。
   二、存在的困难和问题
   从调研情况看,近几年来,经过全市上下一致努力,保障房建设扎实推进,各项工作取得明显成效,但也存在不少困难和问题,主要是:
  (一)保障性住房建设结构失衡,一些地方廉租房和公租房相对过剩。
   按照国家“十二五”末住房保障覆盖面达到城镇人口总数23%的目标要求,我市“十二五”末城镇人口总数为186万人(城镇化率48.61%),住房保障对象为42.78万人,需建保障房14.26万套(按每户3人计算),而省上下达我市“十二五”保障房建设任务16.95万套,超出应保对象2.69万套。据相关职能部门调查摸底,2013年—2015年,我市棚户区改造的有4200多户,而省上下达我市2013年棚户区改造任务就达10000套,虽经多次反映,省上将我市棚户区改造部分任务调整为其他类型保障房,但保障房建设总数不减。由于省上下达我市保障房建设总量较大,市上分解给各县的任务也相对较大,加之部分县为争取中、省补助资金,保障房建设规划编制较大,致使开工建设量远大于实际需求量,尤其是廉租房、公租房在一些县相对过剩。这种状况在所调研的两个县较为突出,以凤县为例,全县原有城镇低保户1126户,按新标准扩面后新增加低收入保障对象1200户,而全县已建成各类保障房5088套,其中廉租房3498套,供应量超出应保量一倍以上。若完成“十二五”后三年下达的保障房建设任务,其保障房建设数量将远远超过应保障对象的范围。
  (二)建设资金筹措压力增大,债务负担加重。
   经济适用房、限价商品房为实物配售性保障房,建成出售后完全可以做到资金平衡。廉租住房采取租售并举的保障方式,凡配售的廉租房也基本可以做到资金回笼。而公共租赁住房和配租的廉租房,其建设资金除中、省专项补助外,主要依靠市县财政专项配套、银行贷款、建设单位垫资等途径解决。由于保障房建设规模宏大,资金筹措难度加大,债务负担加重。市区在建的金河尚居、龙山雅居、虢镇茗苑三处公共租赁住房小区共建公租房1.8万套,市保障房公司银行贷款就高达25亿元。根据现行政策规定,公租房和廉租房租费收取标准较低,建设资金回笼周期长,按期偿还债务压力巨大。各县公租房建设中,资金缺口普遍较大,一般都在几千万元左右。
  (三)部分小区选址偏远、规模较小、住户结构单一,使住户生活和后续管理困难增大。
   调研中了解到,由于受土地和资金等因素制约,少数保障性住房小区选址远离市区和县城中心区,交通不便,服务功能不完善,不仅给住户生活带来不便,而且导致小区入住率较低;有的保障房小区建设规模过小,只能安置三五百户保障对象,个别小区甚至只能安置一百多户,安置的又基本上都是低保户,由于规模小,住户结构单一,人为造成了新的城镇贫民区,使后续物业管理等困难增多。岐山县蔡家坡镇惠民小区规划建设10栋504套廉租房,目前入住率不到60%,按物业费每平方米每月0.2元的标准,每月仅收取3000多元物业管理费,物业公司至今不愿接手管理,目前只能由县住建局派人管理。
  (四)配套设施建设相对滞后,小区功能不够完善。
   据调研测算,保障房小区的水、电、路、气、暖和绿化等公共服务配套设施,按小区建筑面积每平方米需投入150元左右。目前,中、省只对廉租房和棚户区改造项目配套设施建设给予补助,其他保障房配套设施建设资金需要市、县政府筹措配套,由于配套资金落实不到位,不少小区公共服务设施建设相对滞后。即使交付使用的小区,有的缺少健身器材和文化活动场所,有的缺乏供暖设施,有的连摩托车、自行车停车棚也没有,绿化、美化、亮化水平普遍不高。
  (五)重建设、轻管理,长效管理机制尚需健全完善。
   从调研情况看,近年来,各级政府都很重视保障房建设,但相对而言,后续管理工作比较薄弱。主要表现在:保障房国有资产管理尚未提上议事日程,缺少一套健全完善的管理办法,配租的廉租房和公租房维修基金来源不落实,后续维修工作难以保障;保障对象动态管理工作落实不到位,退出机制不够顺畅,实际操作难度大;已入住的廉租房住宅小区物业管理普遍比较薄弱,不少小区尚未实现社会化管理,住户对管理工作意见较大。
   三、对全市保障性住房工作的几点建议
  (一)进一步提高认识,切实加强对保障性住房工作领导。
   保障房建设是一项重大的民生工程、发展工程,也是政府公共服务的重要内容。按照中、省决策部署,今后几年,我市保障房建设任务十分繁重。各级政府要从全面建成小康社会,保障和改善民生,构建和谐社会的高度,充分认识保障房建设工作的重要性,切实增强责任感和紧迫感。要进一步明确任务、落实责任、强化措施,持之以恒地抓好保障房建设各项工作,确保全面完成年度目标任务。
  (二)加强规划指导,合理安排保障房建设结构。
   要依据我市工业化、城镇化发展和城镇保障对象实际,科学编制保障房建设规划,并加强与省上有关部门沟通和衔接。要进一步优化保障房建设结构,加大经济适用房、限价商品房和城市棚户区改造建设力度,根据市区和各县低收入保障对象数量和实际需求,合理确定下达廉租房、公租房建设任务。要适应我市特大城市建设需要,将保障房建设重点放在市区及人口较多的县城和工业园区,以加快我市城镇化进程。
  (三)加强资金筹措,加快建设进度。
   要进一步加大争取中、省资金力度外,要加大市、县公共财政支持力度,确保配套资金足额及时到位;要加强与金融部门联系,充分利用保障房建设融资平台,争取信贷支持;要制定优惠政策,广泛吸纳社会资金参与保障房建设;对于已配售入住的各类保障房,要按有关规定及时做好资金回笼,加快资金周转;切实落实保障房建设各项规费减免政策,降低建设成本;加强资金使用监管,做到专款专用,确保资金安全。同时,还要充分重视债务负担问题,采取切实措施,逐步缓解债务负担压力,实现全市保障房建设持续推进。
  (四)加快配套设施建设,提高入住率。
   今后新建保障房要充分考虑群众工作和生活需要,尽可能在城镇基础设施和公共服务设施相对完善的地段选址建设。要适度规划保障房小区建设规模,以防规模太小,不便于后续管理。有条件的,可采取在经济适用房、限价商品房和普通商品房小区内配建廉租房、公租房的作法,以避免出现低收入困难家庭在同一小区集中居住。要加强保障房小区内部水电气暖、通讯电视网络和绿化、美化、亮化等配套设施建设,完善小区服务功能,方便群众生活。要高度重视提高保障房入住率,对无正当理由,长期不居住或自行转租、出借和私自改变房屋用途的,按有关规定,应及时清退,收回住房,另行安排,确保保障房真正用于解决保障对象的住房困难。
  (五)加强制度建设,提高管理水平。
   要尽快明确机构、落实责任、完善制度,加强对保障房国有资产的管理。要抓好公租房、配租廉租房租费的收缴管理工作,实行专户存储、专款专用,收支“两条线”。要及时明确和落实公租房和配租廉租房房屋维修基金解决途径,制订管理办法,确保后续维修维护工作正常开展。切实加强保障房小区物业管理,充分发挥市场机制作用,积极探索委托管理、政府购买服务等方式,降低管理成本,提高管理水平。进一步加大保障房信息平台建设,落实动态管理,完善退出机制,及时调整保障对象,对不再符合保障条件的停发补贴或责令退房,确保保障房政策执行的公正性和严肃性。

 

 

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